Nutzwertgutachten NWG für Parifizierungen nach WEG 2002

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Sie haben aber noch kein Nutzwertgutachten über Ihr Haus und können die notwendige Parifizierung bei einem Notar oder Rechtsanwalt im Moment daher auch nicht durchführen lassen?

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Was versteht man unter Parifizierung?

Parifizierung ist ein Synonym für den zivilrechtlichen Begriff der Nutzwertberechnung an Wohnungseigentum. Durch die Nutzwertberechnung wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (z. B. eines Wohnhauses) untereinander bestimmt.
§ 9. (1) des WEG 2002 lautet wörtlich:
"Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln."

Was können wir für Sie tun?

  • Wir beschaffen den Grundbuchsauszug und den Auszug aus dem Katasterplan des Grundbuchs.
  • Wir stellen fest, ob das gegenständliche Objekt überhaupt eigentumsfähig ist.
  • Wenn ja, dann ermitteln wir die Nutzflächen gem. WEG 2002 zufolge behördlich genehmigter Bau- oder Bestandspläne mit Vidierungsvermerk oder nach Bestandsplänen zufolge von uns durchgeführten Naturaufnahmen,
  • stimmen mit Ihnen die zivilrechtlichen Widmung der Räume ab,
  • erstellen den Lage-Höhenplan mit eingetragenen Grundstücksgrenzen entsprechend den Vermessungsurkunden, verglichen mit dem in der Natur vermessenen Grenzverlauf (Einfriedungen u.ä.) oder entsprechend den verhandelten und festgelegten Grundstücksgrenzen mit grafischer Darstellung des Zubehörs (z.B. Keller, Abstellplätze, Terrassen, Gärten etc.,
  • und erstellen daraus die Parifizierungspläne mit der farblichen Darstellung der einzelnen selbständigen Einheiten. Aufbauend auf die genannten Grundlagen kann dann von uns das endgültige Nutzwertgutachten erstellt werden.

Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen MiteigentümerInnen (z.B. eines Wohnhauses) untereinander und legt einen Berechnungsschlüssel fest, um z.B. den Betriebskostenanteil der einzelnen EigentümerInnen zu ermitteln. Auf Basis der festgestellten Nutzwerte muss von allen MiteigentümerInnen noch ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden.

Die Grundlage für die Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt.

Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Nutzwert einer Eigentumswohnung. Wenn das Nutzwertgutachten von den tatsächlichen Gegebenheiten um mindestens drei Prozent abweicht, kann jede/r WohnungseigentümerIn oder WohnungseigentumsbewerberIn innerhalb eines Jahres die gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte beantragen. Gleiches gilt in bestimmten Fällen nachträglicher Veränderungen.

Papierpläne nicht vorhanden oder nicht mehr aktuell?
Kein Problem, wir vermessen Ihr Gebäude und Allgemeinflächen Ihrer Liegenschaft und erstellen die für eine Nutzwertberechnung erforderlichen Plangrundlagen.

 

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Definition:
Parifizierung ist ein Synonym für den zivilrechtlichen Begriff der Nutzwertberechnung an Wohnungseigentum. Durch die Nutzwertberechnung wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (z. B. eines Wohnhauses) untereinander bestimmt. Durch die Nutzwertberechnung wird auch erstmals der Berechnungsschlüssel festgelegt (um z. B. den Betriebskostenanteil oder das Stimmrecht der einzelnen Eigentümer zu ermitteln), durch Abstimmungen können die Eigentümer die Berechnungen auch unabhängig von der Parifizierung festlegen, sie ist also nicht zwingend anzuwenden.
§ 9. (1) des WEG 2002 lautet wörtlich: "Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln." Die Parifizierung ist ebenfalls die Basis für die von allen WohnungseigentümerInnen zu unterfertigenden Wohnungseigentumsverträge.
Die Berechnungsgrundlage der Nutzwerte sind die Nutzflächen. Die jeweilige Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen, Garten sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt (werden vom Gutachtenaussteller definiert). Diese Abschläge werden auch bei Flächen wie Gärten, Terrassen, Balkonen sowie Keller- und Dachbodenräumen angewandt. Flächen in Wohnräumen über welchen eine Raumhöhe von unter 150 cm gemessen wird (in der Schräge in ausgebauten Dachböden) werden mit dem Faktor 0 gerechnet. Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Nutzwert.
Neufestsetzung: Eine Neufestsetzung kann in folgenden exemplarischen Fällen auf Antrag erfolgen: Wenn im Gutachten gegen zwingende Grundsätze verstoßen wurde, wenn das Gutachten von den Gegebenheiten abweicht, wenn aufgrund einer vom Gutachten abweichenden Bauführung sich der Nutzwert eines Anteils um mehr als 3 Prozent ändert, wenn durch nachträgliche bauliche Vorgänge sich der Nutzwert eines Anteils um mehr als 3 % ändert. Die Kosten und Gebühren einer Nutzwertneufestsetzung sind von den Miteigentümer zu tragen denen Miteigentumsanteile übertragen werden. Für die übertragenen Miteigentumsanteile ist den abgebenden Miteigentümer ein angemessenes Entgelt zu leisten, sofern diese nicht ausdrücklich darauf verzichtet haben. Diese "Ablöse" errechnet sich beispielsweise aus dem Grundstückswert. Hierbei ist zu beachten, dass es sich bei einer Nutzwertfestsetzung um einen zivilrechtlichen Vorgang handelt und dies nicht mit dem baurechtlichen Vorgang, der Zustimmung zum Bauantrag für die Baugenehmigung, zu verbinden ist. Die Zustimmung von Parteien zur Baugenehmigung begründet kein Verzicht auf das Entgelt für die Nutzwertabgabe.
Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Parifizierung